昨天（4月25日），《彭博社》报道了WeWork正在准备发行 5 亿美金债券的消息，这是WeWork首次踏入债券市场。而公布的债券文件，让外界由此获得了一个了解其业务运转情况的机会。

 

作为全球众创空间模式的开创者，WeWork 2016年才进入中国，当时创始人Adam Neumann亲自来到上海延平路的WeWork，并与会员们握手致意：“做你热爱的事。”据说会员们都热情高涨，但即便如此，还是少有人看好WeWork在中国市场的发展——延续了美式高端租赁与价格模式，WeWork平均工位月租超过3000元，要高出国内同行三分之一。

 

相比美国市场，中国市场就像另一个时空。美国公司往往有一种“自信感”，希望用一种模式全球扩张，但中国市场似乎具有一种力场，会让一切漂洋过海而来的商业模式瞬间变形。很多在国外公司拥有运作良好的商业模式，看起来并不比中国同行差，但都在中国遇挫。

 

事实也如此，虽然被软银投资44亿美元后，WeWork成为全球第五大独角兽，但经过一年多发展，WeWork中国只在北京、上海和香港三地有13个办公地点，而比其晚5年成立的优客工场已在全国30个城市设有超过一百个共享办公空间。

 

“我们有两个选择，自己着手实施本土化战略，或者求教真正的中国专家该怎么做。” Adam选择了后者。除了之前选择弘毅投资和联想控股成为其投资人，今年4月12日，WeWork以4亿美元（约25亿人民币）的价格收购了裸心社（可阅读虎嗅文章《裸心社是怎么“裸掉一半”的？》），并宣布与冯氏集团、弘毅投资正式签约，要将其个性化上门定制及运营解决方案“Powered by We”落地中国。

 

据了解WeWork在中国的新增成员中，有超过30%都属于大企业成员（即雇员数量超过1000人的公司）。但不止WeWork，其在中国的对手也都完成了一轮军备竞赛：今年1月，氪空间完成6亿元人民币的融资，被称为是国内联合办公行业最大单笔融资记录；优客工场完成对另外3大办公空间的并购后，已在35座城市布局160个联合办公空间，管理面积超50万平方。

 

几家空间各有特色，未来，国内共享办公行业的战局是值得期待的。以下是WeWork文件的一些内容和报道。

 

会员

 

文件显示，截至3月1日（注意收购裸心社在4月，并且合并期预计为半年），WeWork 在二十二个国家有 234 个办公空间，共计25.1万个工位，为22万会员提供服务。尽管该公司以吸引科技初创企业自由职业者而闻名，但这份债券文件显示，客户群体日益多样化。

 

 

 

来自金融、法律和商业咨询行业的客户占到了 21%，来自软件开发行业的客户占到了 15%，来自广告与公关、艺术与媒体以及科技服务行业的客户分别占据了 10% 左右。有 59% 的会员来自以上几个行业，另有 41% 的会员属于“其他”类。

 

收支

 

空间数量和会员数量的大幅增加，得 WeWork 的收入在过去一年里增长超过了 100％，但同时，它的成本上涨速度更快，导致去年净亏损9.34亿美元。文件显示，该公司越来越多地利用折扣来吸引新会员，这使得它从每个会员身上得到的收入减少了 6.2％，至 6928 美元。

 

 

 

虽然收入上涨，但成本也在上升，根据这份文件，由于WeWork在10月份从员工手中回购了股票，其总体管理成本在2017年上升了近三倍。去年夏天，WeWork从软银筹集的44亿美元资金，其中一些被用来购买员工和早期投资者的股票。

 

该文件还称，Adam持有B类普通股的75%以上的未发行股票，使得他拥有超过65%的投票权，决定谁是董事会成员的能力，以及对收购等关键决策的控制权。

 

入住率

 

WeWork通过吸引更多业绩优秀的公司进入其空间，提高了WeWork的入住率。文件显示，WeWork现在拥有财富500强中约22%的成员，其中包括汇丰控股、通用汽车公司和微软。

 

该文件披露，WeWork需要至少60%的入住率来支付每个空间的成本。2017年，该公司的入住率为81%，比2016年同期增长了5个百分点。

 

买“长期”，卖“短期”

 

快速扩张给WeWork带来支付巨额租金账单的压力，现在WeWork正寻求多样化经营和管理，而不是仅仅是租用。WeWork表示到 2022年，WeWork 将需要支付 50 亿美元的租赁款项，2023 年及以后还将支付 132 亿美元的租赁款。

 

能投资者可以稍微放心的是，WeWork的每一个空间都在其单独子公司旗下，并不是由母公司直接租赁的。据债券文件显示，通常情况下，租赁者的平均租期只有6到12个月，这给WeWork提供更大的灵活性，使其有能力在困难时期关闭空间，从而降低签订长期租约的风险。